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Der Preis-Finder für Mehrfamilienhäuser
Der Preis-Finder für Mehrfamilienhäuser

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie mit Hilfe des Preisfinder die Transparenz bei der Bewertung von Mehrfamilienhäuser steigern können.

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Verfasst von Lena
Vor über einer Woche aktualisiert

Übersicht

Die Startseite des Preis-Finders zeigt Ihnen eine Übersicht aller Schritte, welche im folgenden durchlaufen werden sowie die Adresse des betrachteten Objekts, was sie zu einem guten Startpunkt für die gemeinsame Bewertung mit dem Eigentümer macht. Hier kann dem Immobilien-Eigentümer also eine kurze Einleitung dazu gegeben werden, was Ihn in den kommenden Minuten erwartet. So wird in der ersten Stufe die Lage der Immobilie analysiert und angegebene Daten kontrolliert, was zu einem ersten rein lagebasierten Preis führt. Darauf folgt eine detailliertere Aufnahme aller Daten der individuellen Immobilie. Im dritten Schritt wird die Zielgruppe erfasst und zuletzt auf die aktuelle Marktlage eingegangen, sowie die perfekte Vermarktungsstrategie der Immobilie entwickelt.

Navigation innerhalb des Preis-Finders

Nachdem Sie dem Eigentümer eine kurze Einleitung gegeben haben, können Sie sich nun Schritt für Schritt durch den Preisfinder klicken und die Bewertung gemeinsam erstellen. Unten links in der Ecke einer jeden Folie finden Sie zudem den unten abgebildeten Button. Klicken Sie auf diesen, um die Menüleiste zu öffnen und darüber direkt zur gewünschten Folie im Preis-Finder zu navigieren - so sparen Sie sich das Mühsame hin- und her-klicken, wenn Sie an einer bestimmten Stelle nur mal die ein oder andere Kleinigkeit abändern möchten.

Im Folgenden werden Sie chronologisch durch alle Folien des Preis-Finders geführt.

Lage

Zuerst wird die Lage eines jeden Objekts betrachtet. Der Start- bzw. Quadratmeterpreis ist hier anpassbar. Falls an dieser Stelle ein Startpreis von 0€ angezeigt wird, wurde die Immobilie ohne Bewertung angelegt. Die Bewertung kann entweder
a) von Ihnen selbst vorgenommen werden, indem Sie den Startpreis setzen oder
b) nachträglich erfolgen, indem Sie zurück zur Immobilie gehen und auf “Jetzt bewerten” in der blau hinterlegten Preis-Finderkarte klicken.

Wohnfläche

Hier wird die im Lead angegebene Wohnfläche kontrolliert und ggf. angepasst. Hierzu sollte der Eigentümer gefragt werden, wie er auf die Berechnung der Fläche kommt um sicherzustellen, dass die tatsächliche Wohnfläche korrekt berechnet wurde (Beispiel: Wurden Schrägen im Dachgeschoss berücksichtig oder Balkon/Terrasse mit in die Wohnfläche einberechnet?).

Durchschnittlicher Angebotspreis

Hier wird der Angebotspreis vergleichbarer Objekte dieser Größe in der angegebenen Lage angezeigt. Dieser Wert bildet die Basis für die weitere immobilienspezifischen Bewertung.

Wohn- und Gewerbefläche

Hier wird die im Lead angegebene Wohnfläche kontrolliert und ggf. angepasst. Zudem kann, falls vorhanden, die Größe der Gewerbefläche hinterlegt werden. An dieser Stelle sollte sichergestellt werden, dass die tatsächliche Wohn- und Gewerbefläche korrekt berechnet wurde (Beispiel: Wurden Schrägen im Dachgeschoss berücksichtig oder Balkon/Terrasse mit in die Wohnfläche einberechnet?).

Anzahl Vollgeschosse

Diese Folie gilt primär der Datenerfassung. Die Anzahl der Vollgeschosse einer Immobilie sind Grunddaten, welche im System eingepflegt werden sollten. Eine automatische Preisanpassung auf Basis dieser Daten findet allerdings nicht statt. Im unteren Preisfeld können Sie jedoch nach eigenem Ermessen eine Wertsteigerung oder -Minderung aufgrund der hier hinterlegten Informationen für das betrachtete Objekt bestimmen und eintragen.

Nutzung der Immobilie

Diese Folie dient der Datenerfassung bezüglich der aktuellen Nutzung des Objekts. Auf Grundlage der zu Beginn angegebenen Lage der Immobilie in Kombination mit dem Faktor der aktuelle Nutzung ändert sich der Preis entsprechend.

In den folgenden Schritten sollen Angaben über den Zustand der betrachteten Immobilie gemacht werden, indem der Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Sanierungsmaßnahmen bestimmter Teile angegeben wird. Der Preis wird infolgedessen automatisch angepasst, sollte allerdings von Ihnen kontrolliert und , abhängig vom Umfang der Sanierungsmaßnahmen, gegebenenfalls angepasst werden. Die vom Preisfinder ermittelte Wertsteigerung bzw. -Minderung aufgrund des Zeitpunkts der letzten Sanierung wird im Preisfeld unten angezeigt.

Letzte Sanierung: Dach

Hier soll angegeben werden, dann die letzte Sanierung des Dachs stattgefunden hat. Im unteren Feld auf der Seite haben Sie die Möglichkeit, einen genauen Betrag anzugeben, um welchen die Sanierung des Dachs den Wert der Immobilie steigert.

Letzte Sanierung: Fassade

Hier soll angegeben werden, dann die letzte Sanierung der Fassade stattgefunden hat. Im unteren Feld auf der Seite haben Sie die Möglichkeit, einen genauen Betrag anzugeben, um welchen die Sanierung der Fassade den Wert der Immobilie steigert.

Letzte Sanierung: Heizung

An dieser Stelle soll nicht nur der Zeitpunkt der letzten Sanierung der Heizung hinterlegt, sondern auch die Heizungsart spezifiziert werden. Auf Grundlage beider Informationen wird dann die Wertsteigerung - bzw. Minderung des Gesamtpreises ermittelt.


Sanierung

Auf dieser Folie haben Sie die Möglichkeit, weitere Sanierungsgegenstände (Bodenbeläge, Dämmung, Fenster, Türen und “Sonstige”), das Jahr der jeweiligen Sanierung und die daraus resultierende Wertsteigerung der betrachteten Immobilie zu hinterlegen.
Tipp: Da die Wertsteigerung an dieser Stelle nicht automatisch berechnet, sondern von Ihnen selbst bestimmt werden muss, sollten Sie diese nur dann eintragen, wenn explizite Daten dazu vorliegen.

An dieser Stelle wird das Baujahr eines Objekts erfragt. Hier sind Standardwerte hinterlegt, welche mithilfe der eigenen Expertise angepasst werden können. Die von Ihnen ermittelte reale Auswirkung des Baujahrs auf den Preis können Sie im unteren Preisfeld hinterlegen.

Des Weiteren soll hier der aktuelle Zustand des Objekts näher beschrieben werden. Die Auswahl des “Zustands” und der “Ausstattung” beeinflussen den empfohlenen Preis für die Immobilie automatisch. Gegenstand bzw. Umfang der Sanierungsmaßnahmen können nach einem Klick auf den Button “weitere Sanierung” spezifiziert werden.
Die “Ausstattung” des Objekts kann mit “einfach” bis “stark gehoben” beschrieben werden. Im Folgenden finden Sie eine konkrete Auflistung von Kriterien, welche bei der Auswahl der korrekten Einstufung helfen können.

  • Fassade
    Einfach: Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich
    Mittel: Wärmedämmputz, Wärmedämmverbundsystem, Sichtmauerwerk mit Fugenglattstrich, mittlerer Wärmedämmstandard
    Gehoben: Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher
    Wärmedämmstandard
    Stark gehoben: Naturstein

  • Fenster
    Einfach: Holz, Einfachverglasung
    Mittel: Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung
    Gehoben: Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung
    Stark gehoben: raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektr. Rollladen, Schallschutzverglasung

  • Dächer
    Einfach: Betondachpfannen (untere Preisklasse), Bitumen‑, Kunststofffolienabdichtung, keine Wärmedämmung
    Mittel: Betondachpfannen (gehobene Preisklasse), mittlerer Wärmedämmstandard
    Gehoben: Tondachpfannen, Schiefer‑, Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard
    Stark gehoben: große Anzahl von Oberlichtern, Dachaus- und Dachaufbauten mit hohem Schwierigkeitsgrad, Dachausschnitte mit Glas

  • Sanitär
    Einfach: 1 Bad mit WC, Installation auf Putz
    Mittel: 1 Bad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, Installation unter Putz
    Gehoben: 1–2 Bäder, Gäste-WC
    Stark gehoben: mehrere großzügige Bäder, teilweise Bidet, Whirlpool, Gäste-WC

  • Innenwandbekleidung der Nassräume
    Einfach: Ölfarbanstrich, Fliesensockel (1,50 m)
    Mittel: Fliesen (2,00 m)
    Gehoben: Fliesen raumhoch, großformatige Fliesen
    Stark gehoben: Naturstein, aufwendige Verlegung

  • Bodenbeläge
    Einfach: Holzdielen, Nadelfilz, Linoleum, PVC (untere Preisklasse),Nassräume: PVC, Fliesen

    Mittel: Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preisklasse), Nassräume: Fliesen

    Gehoben: Fliesen, Parkett, Betonwerkstein, Nassräume: großformatige Fliesen

    Stark gehoben: Naturstein, aufwendige Verlegung, Nassräume: Naturstein

  • Innentüren
    Einfach: Füllungstüren, Türblätter und Zargen gestrichen, Stahlzargen
    Mittel: Kunststoff-/Holztürblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte
    Gehoben: Türblätter mit Edelholzfurnier, Glastüren, Holzzargen
    Stark gehoben: massivere Ausführung, Einbruchschutz

  • Heizung
    Einfach: Einzelöfen, elektr. Speicherheizung, Boiler für Warmwasser
    Mittel: Mehrraum-Warmluftkachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren
    (Schwerkraftheizung)
    Gehoben: Zentralheizung / Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder
    Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung zentral
    Stark gehoben: Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen

  • Elektroinstallation
    Einfach: je Raum 1 Lichtauslass und 1–2 Steckdosen, Installation teilweise auf Putz
    Mittel: je Raum 1–2 Lichtauslässe und 2–3 Steckdosen, Installation unter Putz
    Gehoben: je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, informationstechnische Anlagen
    Stark gehoben: aufwendige Installation, Sicherheitseinrichtungen


Weitere Wertsteigerungen und -Minderungen

Hierbei handelt es sich um die letzte Folie zu den Immobiliendaten. Auf dieser können alle Besonderheiten, welche den Wert der Immobilie positiv wie negativ beeinflussen, eingetragen werden (z.B. Energetische Sanierung oder Vorhandensein einer Wärmepumpe). Dabei sind unbegrenzt viele Einträge möglich um das betrachtete Objekt so detailliert wie möglich zu bewerten.


Festlegen der potenziellen Käufergruppe

Diese Folie dient dem Modell der potenziellen Käuferanzahl, welches Ihnen auf der hierauf folgenden Seite begegnet. Die Datenerfassung hier dabei insbesondere Ihnen als Makler, indem Sie Ihnen Aufschluss darüber gibt, auf welche Käufergruppe Sie sich konzentrieren sollten.


Verkaufsstrategie - Marktdaten

Die folgenden Folien dienen dem primären Ziel, potenziellen Käufern ein Bild über die aktuelle Marktlage zu verschaffen.
Der Punkt “Zins- und Preisentwicklung” gibt einen Überblick über aktuelle Zinsen. Auf dem abgebildeten Ausschnitt ist zu sehen, dass die Niedrigzinsphase beendet ist und der durchschnittliche Zinssatz aktuell bei knapp 4% liegt. Der Hauptpreisindex auf der anderen Seite zeigt die Entwicklung des Immobilienpreises in Deutschland. Auf dem abgebildeten Ausschnitt ist zu sehen, dass dieser zum aktuellen Zeitpunkt eher fallend ist.


Belastung für den potenziellen Käufer

Bei dem Punkt “Belastung für den Käufer” handelt es sich um eine Beispielrechnung einer Kreditfinanzierung des bewerteten Objekts. Hierbei sind Kreditzinsen, Tilgung, EK-Anteil und Nebenkosten individuell anpassbar. Es können an dieser Stelle also eine erste Finanzierungsrechnung durchgeführt werden und auch verschiedene Vergleichsrechnungen (z.B. zu monatlichen Raten in der Niedrigzinsphase) gemacht werden. Ihnen als Makler soll diese Folie Aufschluss darüber geben, wer sich die betrachtete Immobilie aktuell leisten kann. Dies hat den Hintergrund herauszufinden, ob die Käufergruppe überhaupt zur Immobilie passt, was beispielsweise mithilfe der 30%-Regel überprüft werden kann, die besagt, dass nicht mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens für eine Immobilie aufgebracht werden sollten. Auf Basis dieser Annahme können schließlich Kaufinteressenten für das Objekt gefiltert werden.


Allgemeine Daten zu Immobiliennachfrage

Die letzte Folie zu den Marktdaten zeigt die generelle Nachfrage nach Immobilien in den dem Betrachtungszeitpunkt vorangegangen vier Quartalen. Im Fall des hier abgebildeten Ausschnitts ist beispielsweise zu sehen, dass die Nachfrage in den letzten vier Quartalen gesunken ist, womit sich erklären lässt, dass die Immobilienpreise allgemein sinken müssen, da das aktuell vorhandene Angebot auf dem Markt die Nachfrage übersteigt.


Setzen des finalen Vermarktungspreises

Auf dieser Seite wird insbesondere die Auswirkung der Anpassung des Vermarktungspreises der betrachteten Immobilie verdeutlicht. Mithilfe des Sliders unten können Sie den Vermarktungspreis, abhängig vom errechneten optimalen Startpreis, verändern. Infolgedessen verändern sich die unter dem Vermarktungspreis abgebildeten Werte der geschätzten Vermarktungsdauer, Anzahl potenzieller Kaufinteressenten und Einschätzung der Gesamtnachfrage. Hierbei gilt: Je höher der Preis, desto weniger Kaufinteressenten und desto länger die Vermarktungszeit und umgekehrt. Dies können Sie dem aktuellen Eigentümer mithilfe dieser Folie nachvollziehbar vermitteln.
Der letztendliche Vermarktungspreis kann in der oberen Preiskarte außerdem manuell eingegeben werden, sollten Sie sich für einen Preis jenseits der Werte über dem Schieberegler entscheiden. Mit einem Klick auf den Reset-Button neben dem Vermarktungspreis (rechts neben dem Währungssymbol) kann der angegebene Preis auf den ursprünglich ermittelten Wert zurückgesetzt werden.

Leistungsübersicht

Die vorletzte Folie dient der transparenten Darstellung aller Ihrer Leistungen als Makler, welche für Eigentümer interessant sind. Hier wird unter anderem Ihre Provision angezeigt. Diese kann in den allgemeinen Profileinstellungen übergreifend für all Ihre Objekte eingestellt werden oder auch immobilienspezifisch in der Karte “Finanzen” eines jeden Objekts. Sind eine allgemeine und eine immobilienspezifische Provision hinterlegt, bevorzugt das System letztere und zeigt hier die speziell gesetzte Provision für das betrachtete Objekt an.

Kontaktdaten

Zuletzt werden an dieser Stelle noch einmal die Kontaktdaten des Eigentümers angezeigt. Diese können hier auch angepasst werden. Zudem haben Sie die Möglichkeit, ein Datum für den Vermarktungsstart festzulegen.
Mit einem Klick auf den in dem hier vorliegenden Ausschnitt blau hinterlegten Button wird der zuvor eingetragene Eigentümer per Mail entweder zum Eigentümer-Dashboard oder direkt zur Unterzeichnung Ihres Maklerauftrags eingeladen. Welcher Link an dieser Stelle versendet wird, kann in den Preisfindereinstellungen ausgewählt werden.
Schließlich können Sie mit einem Klick auf den unteren Button alle im Preisfinderprozess getroffenen Einstellungen und hinterlegten Werte speichern und den Bewertungsvorgang somit abschließen.
Ein Tipp: Wenn Sie den Eigentümer nach Abschluss des Preisfinders (noch) nicht kontaktieren möchten, können Sie den Preisfinder-Prozess auch direkt mit einem Klick auf den unteren Button abschließen und ihn oder sie zu einem anderen Zeitpunkt zu Ihrem Eigentümer-Dashboard einladen.

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